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中国发出地块限大令力遏飙高地价

发布时间:2019-08-16 19:45:58

  日益攀高的中国地价有望在近期降温。中国国土资源部近日发出通知,对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限,“最大地块不得超过20万平方米”,被业内称为“限地令”“地块限大令”。

  有业内人士指出,中国国土资源部此举是为了遏制近期“地王”频出现象,限制高地价、打击囤地。

  今年中国的房地产市场可用“炫目”来形容,许多城市的地价和房价让人看不懂。上半年很多城市的土地市场一片沉寂,半年时间全年土地出让面积尚未完成全年计划的十分之一,即使是地段好、环境佳的地块也“寂寂无闻”。

  可从下半年起,平地一声“惊雷”,“抢地”时代赫然来临。无论是一线城市还是二、三线城市,土地的拍卖价屡创新高,“地王”频频涌现。

  6月,中化方兴竞得北京广渠门15号地,土地面积15.59万平方米,楼面地价高达1.6万元,总价高达40.6亿元;9月,中海地产竞得上海长风地块,楼面地价攀过2.2万元/平方米,总额创70.06亿元天价;11月,北京大龙房地产开发有限公司以50.5亿元拍下北京顺义天竺22号地,土地面积52.67万平方米,楼面地价每平方米逼近 万元……

  在财大气粗、一掷千金的国有企业或上市公司带动下,中国拍卖的地块越来越大,地价越来越高,中小开发企业生存空间越来越小。

  北京房地产界一位业内人士表示,“地王”频出的过程,就是少数房地产大鳄用“天价”提高房地产行业门槛、剥夺更多中小企业参与竞争机会的过程。大企业对土地的垄断会造成小地产商无地开发的局面,最终会导致产品分层减少,低价房无市场,未来低端客户也许越来越难买到低价房。

  越飙越高的房价、越来越多的天价“地王”引起中国各界的强烈关注及百姓的不满。为此,中国国土资源部近日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米,中等城市14万平方米,小城市(镇)7万平方米。

  国土部相关人士表示,之所以对单块商品房用地的出让面积作出限制,主要是想鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争。“同一地理位置的地块,出让的面积越大(假设容积率一样),对拿地企业的资金要求也就越高,如果不规定地块出让面积的上限,一些中小开发商可能就根本没有拿地的机会”。

  这部被业界称为“限地令”的通知一出台,就引起社会的广泛关注,各方看法不一。上海易居房地产研究院的房地产研究专家杨红旭认为,国土资源部此次“限地令”,在业内人士看来具有一定的现实价值。对于大的房地产企业而言,这“是一个坏消息”,对于中小企业则相反。

  一些中小开发企业对“限地令”表示欢迎。长春房地产业内人士表示,“限地令”落实后,中小型房地产开发企业将会重新获得参与土地市场竞争的机会,“大鳄”独占地产行业的趋势也可能会因此得到遏制。

  上海一个在全国多个重点城市开发楼盘的房地产民企负责人认为,“限大令”实际上是对土地价格的调控,“限制了土地出让面积,就是控制了土地出让价格,这样可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍,提高市场的竞争性”。

  实际上,近年来已有一些地方国土部门通过控制土地出让面积对楼市实施局部调控。重庆市国土资源和房屋局相关人士介绍说,经过研究测算,面积在亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前,重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模,今年以来市区出让的约70%的土地面积都在上述区间内。

  2008年初中国下发的《国务院》就明确要求:合理确定出让土地的宗地规模,督促及时开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。此次,国土部将“合理”细化为具体,可以看出中国切实降低地价、房价的努力。

  不过,在一些业内人士看来,这一政策作用也有一定限制。

  首先,政策本身有很多模糊之处:对大、中、小城市的界定并不明确,以行政规模界定还是人口规模并没有明确规定;另外,“限地令”直接限制的是“商品住宅用地”规模,对于假借地产、土地整理、城市配套建设项目等名目的用地规模又该如何限制也没有明确。

  一些地产界人士表示,“限地令”对出让总面积进行了限定,未来一段时间内“总价地王”可能会在土地市场中减少或消失,但这种遏制“地王”的方式并不会对土地出让单价产生太大影响,也不会对“单价地王”的刷新速度产生任何制约。

  业内人士建议,若想真正规范开发商拿地,不仅要限单宗地面积,还要限规模,限宗数。原则上可规定,一个独立企业在任何一个大城市,在一个自然年度内拿地宗数不得超过一定数量或者一定面积,这样才能让更多企业参与开发与竞争。

  北京地产界一位资深人士指出,与其限制规模宗数,不如严厉打击囤地。“市场好就盖房卖高价,市场不好就囤地不动,这才是地王们最该受到限制的地方。”该人士说。

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